Проблема вторая. Перепланировки

 

За красной линией

 

<h>Редко какому предпринимателю сразу и навсегда понравится полученное им в пользование помещение, которое к тому же сразу подойдет для его деятельности по всем параметрам.

Без привнесения корректив и каких-либо изменений, как правило, не обходится. Однако при этом необходимо понимать, что любые изменения помещения, а к ним относят перепланировку и переустройство помещений, вызывающие расхождение с поэтажным планом, уже фиксируются БТИ в так называемых красных линиях.

 

Умывальник не на месте

 

Перепланировка нежилого помещения может предусматривать изменение конфигурации, метража, ликвидацию комнат относительно технической документации (поэтажных планов). Например, если пользователь нежилого помещения намеревается расширить площадь торгового зала за счет поглощения площади подсобных помещений.

Необходимо помнить, что для изменения функционального назначения помещения требуется получение согласия Межведомственной комиссии префектуры округа (помещение офисного типа может улучшаться в рамках перепланировки только при сохранении офисного назначения; помещение торгового типа - только в торговых целях).

Переоборудование нежилого помещения, которое предусматривает изменение его функционального назначения, скажем, в случае изменения вида деятельности организации (торговая деятельность заменяется деятельностью по оказанию бытовых услуг, например, создается салон красоты, парикмахерская и т.д.). В данном случае термин «перепланировка помещения» выполняет техническую, а не юридическую функцию, так как устройство салона красоты или парикмахерской не столько сопряжено с изменением существующей планировки комнат, сколько с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением рабочих мест дополнительным сантехническим оборудованием, прокладку подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, устройством вновь и переоборудованием существующих туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Так, в «красную линию», по мнению специалистов ООО «Центр согласований перепланировок», может попасть любое изменение, которое не обозначено в плане БТИ, к примеру, перестановка сантехнических приборов.

- Допустим, решили переместить раковину с одной стены на другую, или унитаз - это уже переустройство, так как на плане БТИ они показаны в определенном месте, - рассказывает генеральный директор ООО «Центр архитектурных согласований» Иван Сорокин.

Однако замена сантехнического оборудования не является перепланировкой и, соответственно, не фиксируется в «красных линиях».

 

Стены и входы

 

Возведение и демонтаж стен, изменение конфигурации стен также является перепланировкой, даже если они не связаны с изменением несущих конструкций. К примеру, если большое помещение арендатор решил поделить на несколько меньших. Так, по мнению специалистов Центра согласований перепланировок, в «красные линии» попадают все возведенные перегородки, из любого материала (обычно при этом используют гипсокартон), а также демонтаж таких перегородок или стен. Туда же подпадают и увеличение санузлов, устройство новых дверных (оконных) или заделка существующих проемов, организация антресольного этажа в целях увеличения площади торгового зала.

- К примеру, в помещении несколько входов, и арендатор решил построить новые или демонтировать лишние, - пусть будет готов, что это тоже привлечет внимание БТИ, - уточняет Иван Сорокин.

«Красной линией» также фиксируется добавление каких-либо дизайн-элементов, связанных с изменением конфигурации стен, с отклонением от плана, к примеру, заделанные или вновь устроенные ниши, колонны, дополнительные стены, арочные проемы.

 

Не выделяться окнами

 

Что касается окон, то и тут можно попасть в «красные линии», к примеру, если арендатор решил заменить оконный блок или заложить существующее окно.

- Окна во всем доме имеют стандартный переплет, и если замена происходит на ему подобный, то это не считается перепланировкой и не подлежит обязательному согласованию, - поясняет Иван Сорокин. - Если же переплет меняется на принципиально другой, или происходит изменение окна, допустим, двухсекционное становится трехсекционным или меняется на цельное, а то и вовсе убирается подоконная зона, то это уже изменение первоначального архитектурного облика здания и требует согласования в установленном порядке.

В Центре согласований перепланировок объясняют, что обычная замена деревянного окна на пластиковый стеклопакет, скорее всего, не будет отмечена красным, а вот если при этом меняется архитектурный облик здания - к примеру, белый цвет нового окна резко контрастирует с выполненными в одной коричневой гамме остальными окнами, то тут уже придется согласовывать свое нововведение в Москомархитектуре. Также красным могут отметить и несогласованное остекление балконов и лоджий.

Установка внешних блоков кондиционеров, равно как и спутниковых антенн, на фасаде здания не является перепланировкой и в «красные линии» не попадает, но подлежит обязательному согласованию в Москомархитектуре, как явление, изменяющее внешний вид здания.

Отдельно рассматривается вопрос об устройстве витрин. По мнению специалистов Центра архитектурных согласований, витрина вообще сложно согласовывается в Москве, так как занимает дополнительную площадь, а поэтому для начала компании предстоит оформить земельные отношения на участок перед магазином, где предполагается сделать витрину. Все это также относится и к возведению крыльца, дополнительных тамбуров и т.д., всего, что требует использования дополнительного земельного участка. Гораздо легче согласовать витрину без опоры на землю, с консольным креплением к наружной стене здания.

Пол редко помечается красным, но надо помнить, что изменение его конфигурации, а именно замена существующего покрытия на другое (например, паркета на плитку), установка теплого пола подлежат согласованию в установленном порядке. И только потолочная зона не попадает, как правило, в «красные линии».

 

Главное - не трогать несущие

 

- Чаще всего люди сначала переделывают все в помещении, а потом удивляются, получив предписание или штраф. Оказывается, что эти преобразования относятся к категории перепланировок, и их необходимо согласовывать, - рассказывает Иван Сорокин. - Ведь все, что БТИ фиксируют в «красных линиях», соответственно, считается незаконной перепланировкой, и тогда же приходит время предпринимателям обращаться в такие компании, как наша.

Наиболее простыми в плане согласования являются изменения, не затрагивающие несущие конструкции. В ином случае, где затрагиваются несущие конструкции, необходимо обязательно проводить расчет на прочность с привлечением специалистов лицензированной проектной организации и экспертизы. В зависимости от результата нужно либо разрабатывать меры для усиления конструкций, либо приводить в соответствие с первоначальным планом БТИ, к примеру, заделывать ниши, проемы или восстанавливать стены, то есть возвращать помещению первоначальный вид.

Все действия, связанные с ухудшением условий эксплуатации дома и проживания граждан (если это происходит в жилом доме), затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и общедомовому оборудованию, а также ликвидация или уменьшение сечения вентиляционных каналов согласованию не подлежат.

 

Дария Харитонова