Вопрос недели

Как складывается цена аренды?

Как складывается цена аренды?

Передача в аренду городской собственности, за исключением ряда оговоренных позиций, производится сейчас исключительно путем проведения аукционов и конкурсов. Основным организатором торгов в Москве на сегодняшний день является Специализированное государственное унитарное предприятие (СГУП) по продаже имущества города Москвы. Именно здесь три года назад впервые в истории и Москвы, и России в целом, была опробована процедура передачи прав аренды через проведение открытых торгов по определению ставки арендной платы. На вопросы, касающиеся этой процедуры, ответил редакции «ДМ» заместитель руководителя СГУП по продаже имущества города Москвы Мартирос Саркисян.

- Как проходят торги, насколько они открыты и доступны для предпринимателя, который хочет арендовать помещение?

- Как театр начинается с вешалки, так и бизнес начинается с помещения. При этом получить само помещение - это не самоцель. Цель настоящего предпринимателя - получив помещение, привести его в порядок, а потом с его помощью заниматься своим бизнесом. Таких помещений в Москве мало, но мы стремимся, чтобы с нашей помощью их становилось больше, чтобы в городе был сформирован класс предпринимателей, который обеспечивает стабильность экономики.

Когда примерно два года назад мы стояли только в начале пути - я имею в виду проведение торгов и аукционов, - мы поняли, что задача города - сделаться эффективным собственником на рынке недвижимости, таким, как и другие его участники. У города есть большой административный и финансовый ресурс, но в определенных местах он «недотягивает» до нужного уровня. А значит, нужно создавать прозрачные условия и рыночные схемы, и все прошедшие годы мы над этим работали.

Выход на рыночные отношения порождает ответственность перед пользователями имущества. Например, человеку, выигравшему конкурс, согласовывать профильное помещение и обращаться в надзорные службы уже не надо. Раньше могли быть случаи, когда предприниматель, к примеру,  занимается бытовыми услугами, выиграл аукцион с этим профилем, пришел в СЭС, и тут выясняется, что в помещении этими услугами заниматься нельзя. И зачем оно ему тогда? Поэтому сейчас в пакет лотовой документации обязательно входят все согласования с санитарными, пожарными и прочими службами, что избавило победителей «сгуповских» торгов от «хождений по мукам» по соответствующим надзорным органам. Победитель получает в день аукциона не только договор, акт приема-передачи, но и все согласования, с внесением в базы данных и присвоением необходимых номеров, и практически на другой день уже может начинать эксплуатацию нового помещения.

На сегодня мы уже прошли две трети пути. Мы постоянно следим за актуальностью данных на нашем сайте, проводим анкетирование во время торгов. У нас есть специальная комната приема заявок. Впервые в России на «сгуповских» торгах постоянно ведется аудио- и видеозапись с нескольких камер, идет прямая трансляция в Интернете, и прошедшие аукционы можно посмотреть на нашем сайте.

- Как можно узнать об аукционах, которые проводит СГУП по продаже имущества города Москвы?

- Процедура наших торгов должна быть не только прозрачна, но и понятна для предпринимателя. Каждую неделю мы проводим бесплатные ознакомительные семинары, на которых объясняем потенциальным участникам торгов по определению ставки арендной платы, как правильно подать заявку, оформить договор о задатке, сформировать комплект документов для торгов. Люди узнают, как формируются объекты, как проводится процедура, а также становятся готовы к тому, что аукцион содержит в себе элементы шоу, на нем надо иметь холодную голову и чистые руки.

Мы стараемся предоставлять предпринимателям квалифицированные услуги. На сайте СГУП по продаже имущества города Москвы указан перечень необходимых документов. Мы увеличили тираж Информационного бюллетеня СГУП до 500 экземпляров. Сейчас людям не надо приезжать за бюллетенями и оплачивать их в Сбербанке, их получают бесплатно. А листовки о торгах мы размещаем в префектурах, управах, ДЕЗах; регулярно проводятся выездные торги в префектурах административных округов. Кроме того, электронная версия бюллетеня появляется на нашем сайте, если «кликнуть» по понравившемуся объекту. Там представлены фото объекта, реквизиты, телефон. Потом предприниматели приходят в СГУП и берут смотровое письмо. Мы следим, чтобы людям показали именно тот объект, в котором они заинтересованы.

- Недвижимость - актуальная для московского предпринимателя проблема. Бывают ли злоупотребления со стороны предпринимателя, выигравшего аукцион?

- Если ответственность «зеркальная», то она подразумевается и со стороны предпринимателей. Сейчас в Москве сформировался класс рантье. Город выступает как собственник, а когда между городом и реальным бизнесом появляются рантье - вдумайтесь, зачем нам посредники? Что касается перекупщиков, то совсем их ограничить нельзя и запретить тоже, но надо сократить их влияние на рынок.

Все делается ради предпринимателя, и деньги здесь - не самое главное. Раньше аукционная форма позволяла наполнить бюджет. Ставки были слишком большими, это насторожило, поэтому были приняты меры. Если есть более чем 10-кратное превышение минимальной ставки арендной платы на аукционе, победитель должен оплатить ставку за три месяца, а если 15-кратное - до 6 месяцев.

А теперь немного об итогах нашей деятельности за 2008 год. В прошлом году средневзвешенная стартовая ставка составила 7315 руб. за кв.м в год с учетом НДС, а итоговая средневзвешенная ставка - 11 264 руб. за кв.м в год с учетом НДС. На каждый объект при этом претендовало в среднем 4,1 участника. Особое внимание мы уделяли вопросам по предоставлению помещений в аренду на торгах субъектам малого предпринимательства: реализовали для них 13 424,2 кв.м помещений, что составляет 30% от общей площади реализованных СГУП объектов.

- И все-таки как складывается цена на аренду помещения?

- В большей степени количество участников по тому или иному лоту и последующая реализация объектов на торгах зависят от их технического состояния, месторасположения в городе, этажности и т.д. Раньше стартовая цена объекта определялась независимым оценщиком, при этом оценщики отталкивались от конечной стоимости подобных помещений.

До 2009 года была льготная арендная ставка для льготных категорий. Сейчас с учетом сложной экономической ситуации Правительство Москвы решило распространить этот опыт на все субъекты малого предпринимательства. Это привлечет их на торги. Поэтому в 2009 г. установлена минимальная стартовая ставка арендной платы при реализации помещения на торгах - 1180 руб. за кв.м в год с учетом НДС. А окончательная арендная ставка будет зависеть от спроса на аукционе. Чем большую ценность представляет собой помещение, тем стоимость аренды, соответственно, и будет выше.

Существуют аукционы на повышение и снижение ставки. Если торги проводятся со снижением ставки, то изначальная цена максимальна. Бывает, что объект уходит только с понижением. Но обычно торги идут так: ставка 1180 руб., следующий шаг - повышение примерно на 200 руб., и аукцион продолжается, пока не определится победитель. Цена может доходить и до 15 тыс. руб., если говорить о Центральном округе. Но СГУП по продаже имущества города Москвы стремится, чтобы цена объекта была сбалансирована.

Почему цена растет до определенного уровня? Каждый объект уникален. Бывает, что помещения в разных подъездах одного и того же дома, находящегося у метро, идут по разной цене. Аренда одного помещения будет стоить до 4-5 тыс. руб. за кв.м в год, а другого - до 10 тыс. руб., при этом различие между ними - расстояние в 15 метров, просто к одному из подъездов ведет более удобная дорожка! Есть и устоявшиеся тенденции: например, в 2008 году наибольшим спросом пользовались помещения на первых этажах.

Мы предлагаем московским предпринимателям реальную систему: вы можете прийти на торги и получить помещение, пусть и не с первого раза. Люди могут вести мониторинг на нашем сайте, обычно информация о торгах поступает за полтора месяца. Окончательную стоимость объекта определяет  предприниматель. Он сам решает, до какого предела идти и какая стоимость его устраивает.

Существуют и ограничения по аукционам. Заранее оговаривается, если на нем будет ограниченное число участников либо на помещение наложено обременение, например, оно предназначено под парикмахерскую. Подобная практика применяется два-три года и ведет к тому, что социальные объекты не «вымываются».

Виды «сгуповских» арендных торгов постоянно совершенствуются и расширяются: это аукционы, конкурсы с определенными условиями, как с повышением, так и с понижением цены, специализированные аукционы и конкурсы среди субъектов малого молодежного предпринимательства.

 

Дина Писаревская

Перейти к полному списку вопросов >>

НАШИ ПАРТНЕРЫ

           

Создание сайтов NewMark