Задать свою цену недвижимости

 

Наш корреспондент беседует с руководителем СГУП по продаже имущества г. Москвы Владимиром Авековым.

- Владимир Васильевич! Пожалуй, аукционы по определению размеров арендной платы - это уникальный для России механизм. Уникален он в первую очередь своей прозрачностью и внутренней логичностью. Как он вообще был сформирован?

- Наша структура создана Департаментом имущества для реализации специфических функций, и в первую очередь мы являемся продавцами имущества. Вторая наша функция - это проведение торгов по ставке арендной платы на городскую собственность, которая выставляется для всеобщего пользования. Таким образом, вначале с согласия Департамента имущества была создана торговая площадка для проведения аукционов, где первоначально площади выставлялись абсолютно для всех желающих. Затем, когда Правительством Москвы был предпринят ряд мер по поддержке малого бизнеса, Департамент имущества города Москвы начал выставлять часть площадей специально для предпринимателей, которые были включены в московский реестр малого бизнеса.

Я считаю, что это правильная позиция. Безусловно, всех имущественных проблем таким образом не решить, ибо не секрет, что площадей малому бизнесу требуется больше. Кроме того, не все предприниматели арендуют площади у города: многие находят помещение на вторичном рынке, а кто-то - у федеральных структур. Но, тем не менее, благодаря этим мерам проблема в той или иной степени решается: москов-ский малый бизнес имеет возможность целенаправленно получать требуемые помещения, причем ставка арендной платы рассчитывается рыночная и предприниматели могут свободно участвовать в торгах, а победитель получает возможность заключить договор аренды.

Затем Правительство Москвы совместно с Департаментом имущества несколько расширили диапазон передачи помещений. У Департамента потребительского рынка и услуг возникло предложение увеличить количество помещений целевого назначения. В частности, задачей ставилось улучшение быта и комфорта москвичей во всех районах города. Речь идет о развитии сети бытового обслуживания, магазинов шаговой доступности, мультисервисов, фотографий, туристических агентств и т.д.

И по предложению глав районных управ помещения начали выставляться с условием определенного целевого использования. Для этого в каждом районе вычислялись и выставлялись на аренду освободившиеся или вновь построенные площади для целевого использования - под помещения бытового обслуживания, магазины шаговой доступности, предприятия по оказанию юридических услуг населению, продажу билетов и т.д.

Данные условия формировались распоряжением Департамента имущества. Таким образом, механизм получения подобных площадей сводился к тому, что помещение могли приобрести бизнесмены, которые предлагали более высокую ставку арендной платы и при этом выполняли условия целевого его использования.

Чтобы сделать процедуру передачи помещений в аренду более прозрачной, с 2006 по 2007 год Департамент имущества совместно с нашим СГУПом ввел порядок заключения договора аренды в день проведения аукциона.

К примеру, если аукцион завершается в 12 часов, то победитель торгов тут же подходит к оператору и оформляет на месте договор аренды. Далее в течение трех дней ему выдаются ключи от этого помещения, составляется акт приема-передачи, и - можно работать. Подобной прозрачной системы я на сегодняшний день в Российской Федерации не знаю. И это в первую очередь заслуга Мэра Москвы, который на протяжении нескольких лет настаивал на том, что передача город-ских объектов нежилого фонда в аренду должна быть понятной и прозрачной для тех, кто в этих помещениях нуждается.

- Что именно поспособствовало прозрачности и понятности таких сделок?

- Во-первых, торги транслируются в режиме реального времени, то есть онлайн на интернет-сайте. Кроме того, теперь до того, как состоится передача в аренду объектов, требуется не менее 40 дней, и в течение этого времени информация об объекте доступна всем. Любой желающий может прочитать о выставляемой площади в Интернете, посмотреть наши бюллетени и другие источники информации. Более того, у потенциального покупателя есть возможность своими глазами посмотреть на помещение, оценить его место расположения, удобство подъездов и т.д., чтобы исходя из этого рассчитать возможности своего бизнеса, целевое использование данной площади и проанализировать, какова будет востребованность на данной территории услуги, которую он собирается предложить.

К примеру, в Текстильщиках выставлялись на торги по ставке арендной платы два помещения в одном и том же доме. Но первое помещение было ближе к метро, а второе, такое же по размеру, было с другой стороны дома и выходило во внутреннюю часть двора, и разница по стоимости аренды была в два раза. Именно в таких случаях лучше предпринимателя никто не определит, сколько стоит помещение, хотя оценщик оба помещения может оценить одинаково.

Второй значимой мерой по повышению прозрачности и доступности является, как я уже говорил, оформление договоров аренды в день аукциона и передача помещений предпринимателю в течение трех дней.

- Есть ли какие-либо спецпредложения для молодежного бизнеса?

- Да, с 2008 года Департамент имущества города Москвы озаботился этой проблемой. В столице активно развивается молодежный малый бизнес, и по инициативе молодежного правительства Москвы было решено создать ряд преференций для юных бизнесменов (критерии отбора предприятий определяются по возрасту руководителя) и выставлять помещения для развития малого молодежного бизнеса. Правда, подобных торгов пока прошло еще не очень много. Но эта норма тоже входит в практику.

- А какие антикризисные меры предпринимает СГУП по продаже имущества города Москвы в связи с учетом нынешней экономической ситуации в стране?

- Для поддержки малого бизнеса в трудных экономических условиях Правительство Москвы приняло решение установить на весь 2009 год ставку арендной платы в размере 1000 руб. за 1 кв.м в год, что вместе с НДС составляет 1180 руб. в год. За прошедший с января период было выставлено более 97% площадей для малого и молодежного бизнеса по этой ставке. Надо отметить, что предприниматели, приходя на аукцион, поднимают ставку арендной платы до больших величин - 15, 17 и даже 22 тыс. руб. Но в соответствии с принятым решением Правительства Москвы с ними заключается договор и подписывается допсоглашение, что в 2009 г. они платят 1180 руб. независимо от того, что они выиграли это помещение по другой ставке.

- А когда кризис пойдет на убыль?

- В таком случае они будут платить ту ставку, которую сами обозначили на аукционе. Это справедливый подход, и он не вызывает у бизнесменов никаких вопросов.

Вот, к примеру, на днях у нас по одному лоту установили даже некий ценовой рекорд. За помещение на Абельмановской улице, д. 5 предприниматель предложил цену в 50 780 руб. за кв.м в год. Но в течение 2009 года он будет платить лишь 1180 руб., а если все снова вернется в прежнее русло, то с 1 января 2010 года предпринимателю придется платить обозначенную им цену. Подобные проявления внушают надежду, что кризис долго не продлится. Сам я не берусь прогнозировать, но, по мнению бизнесменов, так оно и есть. Иначе как объяснить, что за помещение на Пречистенке они готовы платить 22 тыс. 380 руб. за метр в год, 17 тыс. руб. - за помещение на Новорогож-ской ул. (Центральный округ), а за подвал на Саввинской набережной - 9980 руб. за кв. метр в год. Причем эту цену устанавливают сами предприниматели, а не навязывают чиновники!

Хотя не все так радужно. К примеру, сегодня за объект на 1-й Брестской улице (центр города, Садовое кольцо!) цена не поднялась выше 1380 руб. Причем это ставка на пять лет. То есть даже если кризис завтра закончится, один предприниматель будет платить за подобное помещение 50 тыс. руб., а другой - 1380 руб.

В прошлом году средняя цифра по городу за аренду помещений превышала

11 тыс. руб. за кв. метр. И я считаю, что в дальнейшем надо более обдуманно принимать решения, для того чтобы и малый бизнес поддерживать, и не терять доходы городского бюджета, ведь деньги от арендной платы идут на социальные программы города.

- Каким образом предприниматели могут получить информацию о предстоящих или прошедших торгах?

- Как я уже говорил, информация о торгах публикуется в наших бюллетенях, которые разделены условно на три группы, для наглядности мы обозначаем их разными цветами. Вернее, бюллетень в принципе один и тот же, но номера и цвет разный. В одном публикуются помещения, которые идут на продажу. В другом - помещения, предназначенные для аренды, и третий вид бюллетеня - это оказание помощи бизнесу, то есть там публикуют свою информацию те, у кого есть недвижимость и кто хотел бы в это трудное время выставить ее через нас на аренду или продажу, не прибегая к услугам риелторов.

Мы пошли навстречу таким предпринимателям и публикуем информацию об их объектах в своих бюллетенях. Это - вторичный рынок недвижимости, и условия предложения в третьей группе разнятся с нашими: на вторичном рынке цена и задатки могут быть другими, кроме того, срок оплаты имущества также установлен собственником, и, чтобы не путать потенциального потребителя наших услуг, подобные предложения решено выделить в отдельный бюллетень.

С точки зрения обеспечения экономической безопасности мы также предпринимаем все меры: бюллетень обязательно направляется в правоохранительные органы, и в первую очередь в прокуратуру города.

Далее в бюллетене обязательно должна быть опубликована информация о прошедших торгах. Здесь указывается, кто победитель и по какой цене продан (арендован) тот или иной лот, чтобы все желающие могли оценить информацию и представить, как проходят торги.

Более того, все наши бюллетени направляются в префектуры и районные управы, чтобы предприниматели и там могли получить информацию о наших аукционах. Активно привлекается региональное телевидение, где также размещается информация о тех объектах, которые город выставляет на торги, во всяком случае, по продажам и аренде.

Но главным информационным ресурсом для нас по-прежнему служит Интернет.

Охват города интернет-провайдерами и возможность доступа к виртуальному информационному пространству в Москве сейчас на высоком уровне. А именно благодаря онлайн-доступу к информации предприниматели имеют возможность увидеть все три группы объектов (продажа, аренда и помещения вторичного рынка). Кроме того, они могут сравнить цены, посмотреть архивы, записи торгов и увидеть сам процесс аукциона.

Такая информация не менее важна, так как многие не знают, как себя вести на торгах, волнуются, особенно в первый раз, и у нас уже возникал ряд курьезных случаев.

Именно поэтому важно, чтобы человек владел всей информацией о мероприятиях. Кстати, по пятницам для всех желающих на бесплатной основе мы устраиваем небольшой ликбез - семинар, где рассказываем о том, какие документы нужны для участия в торгах, какие требования к ним предъявляются, как себя вести на аукционе, подписывать договор аренды, и другие организационные нюансы. Такая информация, как правило, больше интересует тех, кто хочет получить в аренду городское имущество.

- Бывают ли спорные ситуации или жалобы на проведение торгов?

- В основном нареканий и жалоб со стороны тех, кто принимает участие в аукционах, у нас не было. Было несколько моментов за все время существования СГУПа, когда на нас пытались жаловаться в Контрольный комитет. Жалоба состояла в том, что малых предпринимателей не допустили к торгам, так как на период проведения аукциона они еще не были включены в реестр малого бизнеса.

Были моменты, когда помещение, выигранное на аукционе, своевременно не осваивалось арендатором и не выплачивалась арендная плата. В этом случае договор аренды мы считали незаключенным. Предприниматели попытались обжаловать в суде действия территориальных агентств и СГУПа, но в зале суда было поддержано мнение, что взятые обязательства не выполнялись истцом.

Подобные случаи вынудили город принять ограничительные меры к потенциальным участникам и претендентам на ставку арендной платы.

К примеру, отдельные недобросовестные арендаторы не платят аренду или перепрофилируют площади, не согласовывая их с администрацией соответствующих округов. Поэтому было принято решение таких предпринимателей к аукциону не допускать.

В частности, если у предприятия имеется задолженность по арендной плате, то у него мало шансов стать полноправным участником торгов, даже если были поданы документы и проплачен задаток.

К примеру, некая организация задолжала городу по трем объектам около 1 млн руб. арендной платы. Причем ситуация не была спровоцирована кризисом и трудным финансовым положением предприятия. Но глава фирмы решил, что уйдет от долгов, если выиграет на аукционе новое помещение, а предыдущие, обремененные долгами, оставит городу. Такие компании комиссия к торгам не допускает: для того чтобы участвовать, необходимо полностью погасить свои обязательства перед городом.

- Может ли одна организация арендовать несколько площадей или у нее есть только одна попытка получить муниципальное имущество?

- Ограничений на количество помещений не предусмотрено, и одна организация вполне может арендовать несколько площадей, при условии, что у нее есть финансовая возможность. Многие компании так и поступают, особенно если в планах предпринимателя развивать сетевой бизнес.

Дина Писаревская, Дария Харитонова