В MR Office рассказали об особенностях покупки офисов для бизнеса и инвестиций

Выгодная цена офиса еще не гарантирует удачной покупки. Многое зависит от того, для чего приобретают помещение, как долго планируют им владеть и какие расходы предстоят в дальнейшем. О том, как эти обстоятельства влияют на выбор офиса для собственного бизнеса, перепродажи или сдачи в аренду, а также на какие условия сделки стоит обратить внимание, рассказал коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев на лекции для брокеров в рамках лектория MR Office.

Компания, приобретающая офис для собственного размещения, обычно рассчитывает пользоваться им долго — горизонт владения составляет 7–15 лет. Поэтому при выборе помещения учитывают количество рабочих мест, планировку, инженерное оснащение и транспортную доступность здания. Например, TOP TOWER расположен рядом с городским вокзалом Москва-Сити, а в CITYZEN предусмотрен подземный переход к метро, который позволит сотрудникам попадать в здание напрямую со станции.

Наряду с характеристиками самого офиса компании необходимо сопоставить расходы на его покупку и сравнить покупку с затратами на аренду. При этом сделка не должна создавать чрезмерную нагрузку на оборотные средства бизнеса. По этой причине размер первого взноса и график рассрочки могут оказаться важнее скидки.

Если офис приобретают для перепродажи, расчет меняется. Такие покупатели чаще рассматривают помещения на ранних стадиях строительства, рассчитывая продать их до ввода здания или вскоре после него. Помимо первоначальной цены, значение имеют условия рассрочки, возможность уступки прав и спрос на подобные помещения в выбранной локации. Важно учитывать и будущее конкурентное предложение.

Например, в Москва-Сити оно формируется только за счет трех проектов, в том числе  «Oне» и TOP TOWER и это хороший показатель для покупателя, а в районе Белорусской и динамо это только два текущих проекта — строящегося BELL у Белорусской и MIND в районе Динамо. Низкое предложение в конкретном районе позволяет существенно снизить риски по будущей конкуренции. Покупателю необходимо оценить, какие помещения будут представлены на рынке к моменту перепродажи. 

Третья стратегия — приобретение офиса для получения арендного дохода. В рассмотренной на лекции модели горизонт владения составляет 3–7 лет. Инвестор оценивает срок окупаемости, возможность индексации арендной ставки и стоимость помещения при последующей продаже. На итоговую доходность влияют и дополнительные расходы: отделка, эксплуатация, налог на недвижимость, комиссия брокера и время поиска арендатора. По словам Кермена Мастиева, покупатели, впервые инвестирующие в офисы, нередко забывают включить в расчет затраты на отделку и возможный простой. Значение имеет и способ оплаты — рассрочка или полная оплата со скидкой. При этом быстрая сдача помещения по более низкой ставке иногда оказывается выгоднее длительного ожидания арендатора по высокой цене.

Риск простоя особенно важно учитывать при оценке текущей ситуации на офисном рынке. По данным NF Group и IBC Real Estate, по итогам первого полугодия 2026 года доля свободных площадей в Москве составила 7,6%, увеличившись на 3,1 п. п. В классе А показатель достиг 10,5% (+5,5 п. п.). Однако средняя низкая вакансия по городу не позволяет определить, сколько времени потребуется для сдачи конкретного помещения, нужно смотреть на конкретный район и вакансию в нем. Здесь также важны расположение здания, характеристики офиса и конкуренция в выбранной локации.

Помимо финансовых расчетов, при покупке строящегося офиса необходимо изучить условия договора. На рынке используются две основные схемы: договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) и договор долевого участия (ДДУ). Первая позволяет раньше начинать продажи и остается наиболее распространенной.

По данным совместного исследования MR Office и IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года по ДДУ продавались офисы блоками и этажами в 19% деловых комплексов, находившихся в открытой продаже, — на 5 п. п. меньше, чем годом ранее. ДДУ предусматривает возможность продажи физическому лицу, государственную регистрацию договора и размещение средств покупателя на эскроу-счете до ввода здания в эксплуатацию. ДКПБВ позволяет получить налоговую льготу по НДС и покупателей может выступать только юридическое лицо. Независимо от схемы приобретения стоит заранее проверить сроки передачи помещения, порядок приемки, возможные доплаты после уточнения площади и ответственность за задержку строительства.

В частности, по ДДУ доступны офисы в строящемся деловом комплексе СЕТ в Можайском районе, который девелопер MR реализует в рамках направления офисной недвижимости MR Office. Общая площадь проекта класса А составляет 130,8 тыс. кв. м, из которых 75 тыс. кв. м предназначены для рабочих пространств.

«Один и тот же офис покупают по разным причинам. Для компании приобретающей офис для собственного размещения важны первоначальный взнос и расходы на эксплуатацию, для покупателя, рассчитывающего на перепродажу, — цена входа и возможность уступки прав, для инвестора — доходность и срок окупаемости. Задача брокера — разобраться в целях клиента и помочь ему оценить условия сделки с учетом выбранной стратегии», — отметил Кермен Мастиев.